Các nhà đầu tư “đại bàng” trên TG đang có nhiều chiến lược gia tăng đầu tư tại VN khi ký một loạt biên bản ghi nhớ, triển khai hợp đồng thuê cũng như những hoạt động mua bán trong giai đoạn gần đây.
Tiềm năng thu hút đầu tư
Theo Cục Đầu tư NN – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20-3, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua CP, mua phần vốn góp của nhà đầu tư NN trên cả nước đạt gần 5,45 tỉ USD, chỉ bằng 61,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, số dự án đăng ký mới là 522 dự án, tăng 62,1% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, BĐS (bất động sản) là ngành đứng thứ 2 trong số các ngành có lượng đầu tư trực tiếp NN (FDI) lớn nhất, khi tổng vốn đầu tư 3 tháng đầu năm khoảng 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Mặc dù FDI năm 2023 đã chậm lại do kinh tế TG khó khăn nhưng thị trường bất động sản công nghiệp VN vẫn duy trì được nguồn cầu từ các nhà đầu tư NN, nhờ lợi thế về lao động, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, sự ổn định kinh tế vĩ mô…
Thống kê từ Savills VN cho thấy từ sau đại dịch COVID-19 đến nay, nhà đầu tư, khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán với VN. Điển hình là việc Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi SX, mở rộng quy mô tại Bắc Giang. Foxconn đã ký kết biên bản ghi nhớ nghiên cứu thuê lại 50,5 hecta đất tại KCN Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD. Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào VN lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).
Mới đây nhất là sự kiện đoàn 52 doanh nghiệp lớn của Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đã đến VN để tìm kiếm cơ hội KD và hợp tác. Điều này cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào VN rất lớn, phần nào thể hiện VN có tiềm năng trở thành bến đỗ, trung tâm SX mới của TG trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.
Riêng tại BD, cuối tháng 3 vừa qua, tỉnh này đã cấp phép cho 4 dự án KCN mới, đồng thời cho phép tăng vốn đầu tư cho 2 dự án với tổng mức đầu tư 500 triệu USD.
Doanh nghiệp NN đang xây nhà máy tại một khu công nghiệp ở BD. Ảnh: THẢO NGUYỄN
Nâng chất lượng và DV
Ông John Campbell – Phó GĐ, Trưởng Bộ phận DV Công nghiệp, Savills VN – cho rằng bất động sản công nghiệp VN đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỉ giá ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Ngoài ra, việc các Cty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi TQ cũng giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt trở thành điểm sáng. Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỉ lệ lấp đầy ở các KCN luôn đạt mức cao. Tại một số tỉnh phía Nam như BD hay Đ.Nai, tỉ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Còn phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Hải Dương đều có nguồn cầu cao với tỉ lệ lấp đầy từ 96% – 99%.
Nguyên nhân là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở VN đã tăng nhiều trong thời gian gần đây tạo nên thách thức đối với các CĐT muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. “Thị trường bất động sản công nghiệp của VN còn nhiều dư địa để phát triển, đa dạng các SP như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Ngoài ra, DV XD nhà xưởng theo yêu cầu nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư” – ông John Campbell nhận định.
Theo ông Vũ Minh Chí – quản lý cấp cao, DV công nghiệp thuộc Colliers VN, một trong những lý do cầu vượt cung trên thị trường bất động sản công nghiệp là vì nguồn cung đất cho thuê trong KCN, KCX chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian XD cũng như chi phí tuân thủ pháp lý.
Ngoài ra, các doanh nghiệp SX đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, KDC, nhà ở cho công nhân, chuyên gia… Vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các DV hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm. “Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng” – ông Chí nhận định.
Các chuyên gia cũng cho rằng ngoài vị trí, giá thuê thì các “ông lớn” sẽ có yêu cầu rất cao về những yếu tố liên quan đến tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất. Vì vậy, các KCN cần phải đẩy mạnh cải thiện chất lượng DV, đặc biệt là các yếu tố môi trường như chất thải ròng bằng 0, năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn… để thu hút nhà đầu tư lớn.
Rao bán nhà xưởng nhỏ
Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp cung không đủ cầu, thị trường hiện nay lại ghi nhận nghịch lý là các nhà xưởng nhỏ đang được rao bán hoặc cho thuê khá nhiều. Ông Nguyễn Thành Nhân – giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại khu vực thành phố Biên Hòa, tỉnh Đ.Nai – cho biết số lượng nhà xưởng nhỏ bỏ trống ở Đ.Nai được chủ đất hoặc doanh nghiệp rao bán giá rẻ, bán gấp với tỉ lệ cao hơn vài năm trước, khoảng 6-10 tỉ đồng cho khu nhà xưởng từ 1.000 – 3.000 m², tùy vị trí.
Theo ông Nhân, ngoài nguyên nhân do KD khó khăn, thua lỗ, thậm chí phá sản, nợ ngân hàng phải bán nhà xưởng thì một số cơ sở bị bắt buộc phải di dời đến các KCN tập trung, có quy hoạch theo cụm, nhóm ngành nghề… nên rao bán lại nhà xưởng cũ. Những nhà xưởng này chủ yếu XD trên đất nông nghiệp nên không được cấp phép hạ thế điện, cũng không được tạo điều kiện phát triển KD bài bản.
www.LuxRealty.vn
