Bộ Tài chính đề xuất áp 20% thuế thu nhập cá nhân theo từng giao dịch BĐS

Cần hệ thống dữ liệu về lịch sử giao dịch BĐS

Bộ Tài chính vừa hoàn thiện dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) để lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương trước khi trình CP và Quốc hội. Tại dự thảo, Bộ đề xuất áp thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan).

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm áp thuế suất 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc BĐS có nguồn gốc từ thừa kế là 2%. Cá nhân nhận thừa kế nhưng có hoạt động đầu cơ sẽ bị tính thuế như KD BĐS.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS dựa trên thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lệ) phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay, với mức thuế suất 20%.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch BĐS nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.

Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng BĐS . Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.

Các nước đánh thuế ra sao?

Theo Bộ Tài chính, thời gian qua đã xảy ra tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, nhằm giảm thuế, gây thất thu ngân sách.

“Có ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân 20% trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS; nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4… BĐS trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho thị trường BĐS”, cơ quan soạn thảo nêu rõ.

Một số nước cũng sử dụng chính sách thuế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS.

Đức có hai sắc thuế chính, thuế chuyển nhượng BĐS và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ BĐS áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán BĐS sẽ được miễn thuế thu nhập khi BĐS được sở hữu trên 10 năm hoặc BĐS không được xem là tài sản với mục đích KD (nếu cá nhân sở hữu BĐS này có hoạt động giao dịch 3 lần trong 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là BĐS KD).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ BĐS tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Quy định tại TP San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán BĐS trong vòng 5 năm kể từ khi mua, sẽ bị áp thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, mức thuế là 24% nếu bán trong năm đầu tiên; 22% nếu bán trong 1–2 năm; 20% trong 2–3 năm; 18% trong 3–4 năm và 14% nếu chuyển nhượng sau 4–5 năm.

Tại Sing, nếu BĐS được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá bị đánh thuế 100%. Sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, thuế suất là 15% nếu bán trong năm đầu tiên và 10% nếu bán trong năm thứ hai. Tại Malaysia, thu nhập từ việc thanh lý BĐS bị đánh thuế theo thời gian nắm giữ: 30% nếu bán trong 3 năm đầu, 20% nếu giữ từ 3–4 năm và 15% nếu giữ từ 4–5 năm.

Tại VN, định hướng XD chính sách thuế liên quan đến đất đai, nhà ở và BĐS đã được xác định rõ tại nhiều văn kiện quan trọng của Đảng và Quốc hội. Nghị quyết số 06/NQ-TW của Bộ Chính trị (năm 2022) yêu cầu “nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế , phí liên quan BĐS, nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất hiệu quả”.

Nghị quyết số 18/NQ-TW đề ra: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất…”. Nghị quyết số 62/2022/QH15 của Quốc hội cũng yêu cầu rà soát, hoàn thiện pháp luật thuế đối với chuyển nhượng BĐS, chống thất thu nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp,