Liên quan đến việc bổ sung quy định đặt cọc BĐS (bất động sản) hình thành trong tương lai, Luật sư Trần Minh Cường, GĐ Cty Luật TMC Lawyers, Đoàn Luật sư thành phố.Hồ Chí Minh cho biết, thời gian qua, rất nhiều CĐT cố tình lách luật huy động vốn qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng hứa mua hứa bán… gây thiệt hại lớn cho người mua, thậm chí đã có nhiều vụ việc đã đưa ra tòa án.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là các CĐT lợi dụng các quy định của pháp luật có liên quan chưa quy định chi tiết hoặc quy định có sự khác nhau chưa đồng bộ, như quy định tại Luật Nhà ở, KD bất động sản, Đất đai và Bộ Luật Dân sự. Phần lớn các CĐT lách luật ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc… không ngoài khả năng huy động vốn để thực hiện XD dự án.
Để bảo vệ người mua bất động sản, Luật sư Cường đề xuất sửa đổi bổ sung thêm quy định về đặt cọc vào dự thảo Luật KD bất động sản (sửa đổi) theo hướng cho phép CĐT trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng được nhận đặt cọc, giữ chỗ với một tỷ lệ nhất định, khống chế ở mức dưới 50% giá trị tài sản.
Việc bổ sung quy định đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai giúp người mua nhà hạn chế rủi ro. Ảnh: Vũ Phạm
Tuy nhiên, trước khi dự thảo luật được thông qua, để tránh hành vi KD bất động sản “núp bóng”, dựa vào các quy định của Luật Nhà ở, KD bất động sản hiện hành hoàn toàn có cơ sở để xử lý các hành vi huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. VD như quy định cụ thể tại điểm a, khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139 của CP về hành vi “KD bất động sản không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào KD”, xử phạt từ 250-300 tr. ₫.
Ngoài hình thức xử phạt hành chính, CĐT còn phải chịu hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động KD bất động sản đến 12 tháng. Tuy nhiên, có địa phương xem các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn… không phải là hình thức huy động vốn nên chỉ nhắc nhở hoặc xử lý về hành vi khác.
Đồng quan điểm, trong văn bản góp ý dự thảo Luật KD bất động sản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ XD, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố.Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đề nghị bổ sung quy định đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm ký kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình XD hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào KD.
Cũng theo người đứng đầu HoREA, các đối tượng đã lợi dụng Luật KD bất động sản không quy định đặt cọc trước thời điểm bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện và lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.
Bên nhận đặt cọc nhận tiền đặt cọc giá trị lớn, có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền gây thiệt hại cho khách hàng. Điển hình là vụ Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng và cũng là nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.
HoREA nhận thấy, đối với dự án nhà ở, công trình XD có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì CĐT có nhu cầu nhận đặt cọc để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng. Đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn đặt cọc để chốt được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt.
Tuy nhiên, tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật KD bất động sản chỉ quy định 1 trường hợp đặt cọc là CĐT. Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm bất động sản hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào KD. Quy định là đúng, nhưng không cần thiết bởi đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
Bên cạnh đó, nếu đã ký hợp đồng thì CĐT đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định. Việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này rất ít xảy ra rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Vì vậy, HoREA đánh giá, dự thảo Luật KD bất động sản cần quy định điều kiện để được nhận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng phù hợp với từng đối tượng.
Cụ thể, đối với CĐT dự án bất động sản, nhà ở, công trình XD hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị của bất động sản.
Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.
www.LuxRealty.vn
