Việc siết cho vay đặt cọc bất động sản để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện góp phần thanh lọc thị trường, đẩy lùi tình trạng phân lô, bán nền sai quy định
Siết nguồn cho vay đặt cọc BĐS
Ngân hàng Nhà nước (Ngân hàng nhà nước) đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-Ngân hàng nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng NN đối với khách hàng.
Theo đó, Ngân hàng nhà nước đề xuất quy định các tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch BĐS (bất động sản) trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua BĐS, hàng hóa…
Ngân hàng nhà nước nhận định, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, nhiều tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các Cty này chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép XD, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và CĐT hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Theo thống kê, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ. ₫, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động KD bất động sản chỉ vào khoảng 800.000 tỷ. ₫, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.
Thực tế, thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản thông qua văn bản ký kết với người dân như một hình thức để đặt cọc cho dự án nhằm huy động vốn. Nhiều CĐT dự án đang “đánh tráo khái niệm” sử dụng hình thức góp vốn thay thế cho việc bán bất động sản hình thành trong tương lai. Theo Luật KD bất động sản, điều kiện để giao dịch đối với các bất động sản hình thành trong tương lai là phải XD xong hạ tầng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, các hợp đồng không phù hợp pháp luật thì sẽ không có hiệu lực thi hành. CĐT dự án cũng sẽ bị pháp luật xử lí, nếu nhẹ có thể phạt hành chính mà nếu nặng là hình sự. Trong trường hợp này, thiệt hại về tài chính là những người góp vốn bởi hợp đồng vô hiệu.
Thanh lọc thị trường và doanh nghiệp thiếu năng lực
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố HCM (HoREA), mục tiêu của Dự thảo nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.
Việc làm này là vô cùng cần thiết, giúp thanh lọc thị trường theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn, thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính; chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín.
Trên thực tế, dự thảo không phải là động thái siết vốn thị trường bất động sản bởi vẫn cho phép TCTD cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc “có đủ điều kiện”, giúp doanh nghiệp bất động sản đủ tiềm lực, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng.
Ở chiều ngược lại, những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc.
“Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần XD thị trường BĐS lành mạnh”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Tuy vậy, một số chuyên gia tài chính cũng cho rằng, đề xuất này của Ngân hàng nhà nước sẽ có tác động lớn đến doanh nghiệp bất động sản. Theo TS Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng thành phố HCM, ở thời điểm nguồn vốn vay ngân hàng, trái phiếu lẫn cổ phiếu đều có sự trồi sụt thì doanh nghiệp cần có sự tính toán rõ ràng với chiến lược vốn trong tương lai.
“Các doanh nghiệp bất động sản cần nhận rõ tính rủi ro trong lĩnh vực, từ đó đa dạng hoá về nguồn vốn chứ không thể lệ thuộc mãi vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải có tính thích nghi, có kế hoạch vốn, chiến lược vốn dài hơi cho mình”, TS Châu Đình Linh chia sẻ.
www.LuxRealty.vn
