“Cuộc chơi” nhà ở XH trong các khu đô thị lớn vùng ven?

Gần đây, phân khúc Nhà ở Xã hội ghi nhận chuyển biến mạnh mẽ về khía cạnh chính sách và động thái của các nhà phát triển. Cụ thể, nhiều CĐT gần đây công bố trọng tâm XD năm nay hướng vào phân khúc căn hộ bình dân và Nhà ở Xã hội, như Lê Thành, Địa ốc Hoàng Quân, NHO hay Nam Long. Trước đó, nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Sungroup, Bitexco, Him Lam cũng cam kết tham gia đầu tư 1,2 triệu căn Nhà ở Xã hội, nhà ở cho công nhân trong Hội nghị thúc đẩy phát triển Nhà ở Xã hội vào tháng 8/2022.

Tuy vậy, việc phát triển Nhà ở Xã hội đến nay vẫn chưa đạt được như kỳ vọng, nhất là tại Tp.Hồ Chí Minh. Mà một trong những nguyên nhân là do thiếu quỹ đất để XD loại hình nhà ở này.

Ông David Jackson, TGĐ Colliers nhấn mạnh nhận định nhà ở XH sẽ là một xu hướng tất yếu.

Theo ông David, với tốc độ đô thị hóa 41% mỗi năm và dự báo 50% dân số VN sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, quá trình mở rộng, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển tất yếu.

Điều này có nghĩa là các địa phương giáp đô thị lớn sẽ trở thành điểm đến mới để đầu tư và phát triển BĐS nhà ở, trong đó có nhà ở vừa túi tiền, Nhà ở Xã hội do quỹ đất còn dồi dào, có nhiều cơ chế và chính sách ưu đãi đầu tư; hạ tầng giao thông ngày càng được kết nối tốt hơn.

“Hãy hình dung thế này, quỹ đất lớn mở ra cơ hội phát triển dự án nhà ở đa dạng hơn và chi phí đầu tư hiệu quả hơn. Cụ thể, giá đất thấp giúp chi phí cấu thành trên 1m2 thấp hơn, thúc đẩy nhà phát triển XD với số lượng lớn và bán với mức giá “mềm” hơn. Từ đó, người lao động có nhiều cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở hơn. Ngoài ra, các giao dịch thứ cấp cũng có sức hấp thụ và lợi nhuận tốt hơn”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Ghi nhận cho thấy, thời gian qua, các dự án Nhà ở Xã hội phát triển trong các khu đô thị tỉnh lân cận Tp.Hồ Chí Minh hấp thụ khá tốt. Chẳng hạn, dự án Ehome Southgate thuộc Khu đô thị tích hợp Waterpoint 355hecta của Nam Long Group tại Bến Lức, L.An liên tục “cháy hàng” ở các giai đoạn chào bán. Với mức giá từ 1.1 tỉ đồng/căn, sức mua đến từ nhu cầu ở thực. Do nằm trong khu đô thị, tiện ích nội khu hiện hữu nên mức độ quan tâm tốt. Đây cũng là đơn vị định hướng phát triển BĐS bền vững, cho nhu cầu ở thực. Hầu hết các khu đô thị của Tập đoàn này đều phát triển dòng SP Nhà ở Xã hội và có tỉ lệ tiêu thụ cao. 

Hay một dự án khu đô thị gần 14hecta tại P.Thiết (Bình Thuận) bên cạnh dòng SP nhà phố, b.thự thì gần 900 căn nhà Nhà ở Xã hội giá từ 800- 1 tỉ đồng/căn tiêu thụ nhanh chóng khi tung ra thị trường.

Trong khi đó, tại Tp.Hồ Chí Minh, suốt thời gian qua, việc phát triển Nhà ở Xã hội vẫn chưa đạt được như kỳ vọng, gặp nhiều khó khăn. Mà một trong những nguyên nhân là do thiếu quỹ đất để XD loại hình nhà ở này.

Có thể thấy, dù đã có nhiều nỗ lực nhưng trong giai đoạn 2015-2020, Tp.Hồ Chí Minh mới thực hiện được 15.000 căn hộ thuộc chương trình nhà ở XH.

Từ năm 2018 đến nay, tình trạng lệch pha cung – cầu trong thị trường BĐS tại Tp.Hồ Chí Minh ngày càng rõ nét. Đặc biệt, từ năm 2020, sự thiếu hụt căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, trong tổng số 14.443 căn hộ bán ra đã không còn căn hộ bình dân mà có đến 10.404 căn hộ cao cấp, hạng sang, siêu sang (chiếm khoảng 74%), còn lại là nhà ở trung cấp (chiếm 26%).

Theo đánh giá của cơ quan chuyên môn, nhu cầu nhà ở XH của người dân trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 134.000 căn nhưng đến năm 2022 chỉ mới hoàn thành 14 dự án với khoảng 15.000 căn. Nghĩa là nhà ở XH chỉ mới đáp ứng được hơn 11% nhu cầu thực tế.

Trong khi đó, quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để làm nhà ở XH còn nhiều bất cập. Quỹ đất 20% ở các quận trung tâm khác rất xa với khu ngoại thành nên không thể đánh đồng về giá trị. Bên cạnh đó, nhu cầu sống của người dân trong khu nhà ở XH cũng khác với người mua nhà ở thương mại.

Tp.Hồ Chí Minh đã liên tục kêu gọi, ưu tiên các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở XH. Song, thực tế là không mấy doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này.

Trong khi đó, các dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4 kết nối Tp.CM với các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ sẽ thúc đẩy những dự án nhà ở XH phát triển bởi việc kết nối thuận tiện. Các tuyến đường này là cơ hội để hiện thực hóa sở hữu nhà ở XH của người dân và cũng là điều kiện để giảm bớt áp lực cho vấn đề nhà ở XH trong khu vực.

Dự án Vành đai 3, Vành đai 4 kết nối Tp.Hồ Chí Minh với các tỉnh BD, Đ.Nai, L.An, Tây Ninh… sẽ giúp khoảng cách di chuyển giữa các địa phương được thu hẹp. Nhà ở XH XD ở các tỉnh lân cận sẽ được bán giá thấp hơn so với Tp.Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, các phương tiện vận chuyển tốc độ cao, nhanh chóng sẽ giúp người dân sinh sống ở trong vùng có thể đến Tp.Hồ Chí Minh làm việc một cách thuận lợi. Khi khoảng cách không còn là vấn đề phải cân nhắc trong việc lựa chọn nơi cư trú thì việc chuyển nhà ở từ Tp.Hồ Chí Minh ra các tỉnh trong vùng là xu hướng tất yếu.

Tp.Hồ Chí Minh nên định hướng phát triển nhà ở XH không chỉ dựa trên quy hoạch giao thông mà còn phải dựa trên quy hoạch XD để hình thành nên các khu đô thị vệ tinh phù hợp với quy hoạch XD. Cụ thể, khi tuyến đường Vành đai 3 hoàn thiện có thể giúp hình thành các khu đô thị vệ tinh đã được xác định trong quy hoạch XD Tp.Hồ Chí Minh và quy hoạch vùng, như: Nhơn Trạch (Đ.Nai), thành phố Thuận An (BD), Tây Bắc Củ Chi (thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (L.An)…

Hiện nay quỹ đất của Tp.Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp, trong khi đất đai ở các tỉnh lân cận còn khá nhiều. Chính vì vậy, liên kết vùng khi đường Vành đai 3 hoàn thành sẽ tạo điều kiện cho Tp.Hồ Chí Minh giải quyết bài toán thiếu đất làm nhà ở XH. Việc này phải được tính toán sớm, ngay từ khi dự án đầu tư XD đường Vành đai 3 được triển khai.

Khi Tp.Hồ Chí Minh phát triển nhà ở XH dọc theo các đường vành đai sẽ bảo đảm khả năng kết nối tốt với các khu đô thị cũng như các tỉnh lân cận, qua đó làm tăng tính hấp dẫn của nhà ở XH với khách hàng. Như vậy, theo các chuyên gia, để khai thác quỹ đất làm nhà ở XH hiệu quả, cần phải làm tốt giao thông kết nối.

Theo ông David Jackson, tiềm năng là rất lớn, tuy nhiên vẫn có một số điểm cần cân nhắc kỹ. Việc hình thành một đô thị hoàn chỉnh với môi trường sống tiện nghi đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan, không chỉ từ chính lượng cư dân mà còn từ các đơn vị phát triển và chính quyền địa phương. Ở góc độ quy hoạch đô thị, thứ nhất, cần có thời gian và nhiều yếu tố khác để thu hút đủ lượng cư dân. Thứ hai, cần phát triển đồng bộ về an sinh XH, sinh kế (việc làm và phương tiện lao động) cho người dân để giữ chân họ.