Cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các đại gia bất động sản như Vinhomes, Novaland, Nam Long, An Gia…sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường trong 5 năm tới

Theo ghi nhận của JLL về thị trường BĐS VN, để dự báo được hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp cần xem xét hai yếu tố: khả năng phát triển dự án và quỹ đất dài hạn.

Trong đó, quỹ đất là điều tất yếu để nhà phát triển chứng tỏ cam kết trong thời gian dài; và năng lực phát triển sẽ được thể hiện qua số lượng các dự án và tỷ lệ bán thành công. Tuy nhiên, với bối cảnh thiếu hụt quỹ đất ngay cả trước Covid-19, JLL dự báo cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các nhà phát triển sẽ tiếp tục sôi động và điều này sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường nhà ở trong 5 năm tới.

Mặc dù Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều loại hình KD, thị trường BĐS VN vẫn sôi động với các giao dịch đất đai quy mô lớn. Quy mô giao dịch tính theo diện tích đất (hecta) đã tăng lên đáng kể trong giai đoạn 2020 – tháng 06/2021.

Quy mô giao dịch BĐS tại VN (hecta).

Theo JLL nhận định, quỹ đất tại các TP lớn như thành phố Hồ Chí Minh và HN ngày càng khan hiếm trong khi giá đất không ngừng tăng cao. Nhiều CĐT đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng và chuyển sang các điểm đến mới đầy tiềm năng như khu vực tỉnh vệ tinh, các vùng ven biển miền Trung, hay thậm chí là khu vực Tây Nguyên. Dưới đây là một số giao dịch đáng chú ý trong hai năm qua:

Đầu năm 2021, Vinhomes (HOSE: VHM), một trong những nhà phát triển BĐS lớn nhất VN, cả về số lượng căn hộ đã chào bán và quỹ đất hình thành trong tương lai, đã công bố việc mua lại KĐT Đại An tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía Đông HN. Giá trị ước tính của thương vụ là 3.100 tỷ VNĐ (tương đương 134 triệu USD) theo Báo cáo Thường niên Vinhomes 2020. 

Dự án KĐT Đại An, hay còn gọi là Vinhomes Dream City, được coi là dự án lớn nhất sẽ ra mắt vào nửa cuối năm 2021. Theo báo cáo cho biết, Vinhomes Dream City có tổng quy mô 486 hecta, cung cấp các SP đa dạng như căn hộ, b.thự, nhà phố và shophouse. Điểm độc đáo của dự án này là quần thể bể bơi tạo sóng lớn nhất TG với quy mô lên đến 18,1 hecta.

Theo ghi nhận của JLL về thị trường BĐS VN, để dự báo được hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp cần xem xét hai yếu tố:

Tại khu vực phía Nam, tập đoàn Nam Long Group (HOSE: NLG), một trong những nhà phát triển nhà ở bình dân uy tín đã công bố việc thâu tóm toàn bộ CP của dự án 170 hecta tại tỉnh Đ.Nai từ Keppel Land. Dự án mang tên TP Izumi sẽ được phát triển bởi Nam Long, bắt tay cùng tập đoàn Hankyu Hanshin Properties đến từ N.Bản, trong đó Nam Long có 65,1% CP và Hankyu Hanshin 34,9% CP, với tổng vốn đầu tư lên đến 18.600 tỷ VNĐ (tương đương 803,5 triệu USD) [1].

Nguồn cung B.thự/Nhà phố trong tương lai tại một phần tỉnh Đ.Nai, 2H21-2024

Các TP ven biển miền Trung như Đ.Nẵng, N.Trang, Q.Nhơn cũng đang dần trở nên sôi động với nhiều thương vụ lớn. Đơn cử là Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) đã mua lại tòa tháp ven sông tại Đ.Nẵng có diện tích khoảng 0,3 hecta từ Cty TNHH Đầu tư Sun Frontier. Trước đó, nhà phát triển này cũng đã thâu tóm hơn 11.000 m² đất tại KDC Cồn Tân Lập tại N.Trang từ Cty cổ phần Sông Đà N.Trang.

Trong báo cáo thường niên năm 2020 của nhiều CĐT danh tiếng như Novaland (HOSE: NVL), Phát Đạt (HOSE: PDR), Đất Xanh (HOSE: DXG), DIC Corp (HOSE: DIG) đã tuyên bố những chiến lược đầy tham vọng với việc tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho tương lai. Như vậy, cuộc đua quỹ đất này thể hiện điều gì? 

Qua quan sát của JLL cho thấy VN có tầng lớp dân số trẻ, sinh sống chủ yếu trong các TP lớn với tốc độ đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Điều này sẽ thúc đẩy xu hướng phát triển nhà ở ra các tỉnh vệ tinh có kết nối thuận tiện với TP, như một dự án tích hợp quy mô lớn với đầy đủ tiện nghi bên trong nội khu hoặc là nơi nghỉ dưỡng cuối tuần.

Các hoạt động mua bán BĐS nhộn nhịp sẽ làm thay đổi thị trường nhà ở. Trong khi Vinhomes tiếp tục dẫn đầu thị trường với thị phần đáng kể, những CĐT khác như Novaland và Nam Long sẽ có khả năng tăng thứ hạng rất nhanh với danh mục đầu tư ngày càng mở rộng. Đa số các dự án được phát triển bởi những CĐT uy tín, có chiến lược phát triển bền vững, JLL dự báo giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường nhà ở sẽ có nhiều SP lượng tốt hơn phục vụ cho người dân.

Nhìn vào hiệu suất đầu tư cổ phiếu của một số nhà phát triển được đề cập ở trên. Các cổ phiếu đều vượt trội hơn so với chỉ số Việt Nam index, cho thấy triển vọng tích cực và khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới. Điển hình như thương vụ tập đoàn Dragon Capital mua lại khoảng 10% CP của BĐS An Gia (HOSE: AGG). Trước đó, An Gia đã mạnh tay thâu tóm quỹ đất tại 4 dự án với quy mô lên đến 41 hecta trong giai đoạn 2019 – 2020 và đang tiếp tục đàm phán mua thêm 45 hecta tại thành phố.Hồ Chí Minh và tỉnh BD. Tương tự, tập đoàn Nam Long Group đã phát hành thành công cổ phiếu với giá 35.000 VNĐ/cổ phiếu, thấp hơn thị giá khoảng 35% cho nhiều quỹ đầu tư tên tuổi như Dragon Capital, Pyn Elite Fund, Kim Investment Fund.

Mức tăng giá so với đầu năm của một số Cty BĐS niêm yết tại VN.

Các chuyên gia của JLL nhận định, đối với một thị trường BĐS đang phát triển nhanh chóng như VN, việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính. Chiến lược KD rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc và khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ CĐT nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn.