Giá chung cư ở HN vẫn tăng

Bán nhà cũ, đỏ mắt chưa mua được nhà mới

Chị Nguyễn Hoa vừa bán căn hộ gần 65m² tại dự án Đại Kim Building (Hoàng Mai, HN ) giá 33 tr. ₫/m², cao gấp đôi giá mua cách đây 6 năm. “Do gia đình tôi có thêm người và có sự thay đổi về công việc nên có nhu cầu đổi căn hộ về khu Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Với hơn 2,1 tỷ. ₫ bán căn hộ, cộng thêm khoảng 1 tỷ. ₫ tiết kiệm đã chuẩn bị sẵn, vợ chồng tôi trong tâm thế sẵn sàng, vậy mà đến giờ này vẫn đang chật vật tìm mua nhà mới”, chị Hoa nói.

Kể lại hành trình đi tìm nhà, chị Hoa chia sẻ: “Vài tuần trở lại đây gia đình tôi liên tục tham khảo giá một số dự án tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm mở bán giá 55-80 tr. ₫/m². Cụ thể, dự án mới trục đường Lê Văn Lương (P. Nhân Chính, Thanh Xuân), giá bán trung bình 70-80 tr. ₫/m² thời điểm hiện tại. Căn hộ khu vực Trung Kính (Cầu Giấy) 70-80 tr. ₫/m². Thậm chí một căn chung cư cũ diện tích hơn 30m² tại quận Cầu Giấy được chào bán với giá 2,5 tỷ. ₫, tương đương gần 90 tr. ₫/m².

Chấp nhận đi xa hơn, chị Hoa tìm sang khu vực Hoài Đức. Thế nhưng, chị thấy sốc hơn khi giá chung cư tại KĐT Vinhomes Smart City mở bán lên tới 100-120 tr. ₫/m². Xa hơn một chút, dự án Monlight cũng có giá trên 40 tr. ₫/m².

“Tôi cứ nghĩ thị trường BĐS đóng băng, CĐT hạ giá bán để đẩy nhanh hàng. Thế nhưng, tôi không hiểu sao giá chung cư quá cao. Thực sự để mua được một căn hộ 2 p.ngủ tại dự án mới, ít nhất phải bỏ ra 4-7 tỷ. ₫”, chị Hoa nói.

Lãi suất mua nhà hiện chỉ khoảng 6,5 – 7%/năm trong năm đầu tiên nhưng chị Hoa vẫn không dám vay ngân hàng , bởi sợ lãi suất thả nổi sau 1 năm sẽ cao và khả năng trả nợ khi kinh tế đang khó khăn.

Khảo sát của phóng viên Tiền Phong tại thị trường HN cho thấy, trong 5 năm qua, căn hộ tại nhiều chung cư đã tăng giá gần gấp đôi. Đơn cử, với phân khúc chung cư bình dân, một căn hộ tại quận Hoàng Mai hồi năm 2018 có giá 20 tr. ₫/m² thì hiện tại đã có giá 31-35 triệu/m². Một căn hộ 2 p.ngủ tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức cuối năm 2019 có giá 1,1-1,2 tỷ. ₫ nhưng nay đang được rao bán với giá 1,8-2,2 tỷ. ₫… Với phân khúc cao cấp, tại dự án Khu Ngoại Giao Đoàn (Bắc Từ Liêm, HN), giá chung cư 2 p.ngủ cách đây 4 năm giá 40 tr. ₫/m² nay lên tới 65- 70 tr. ₫/m²…

Vì sao giá tăng?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung – cầu của thị trường. “Giá bán của các dự án BĐS vẫn tăng. Chẳng hạn, tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) của Cty trong quý II/2022 được rao bán với giá 45 – 60,4 tr. ₫/m². Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 – 69,2 tr. ₫/m²”, ông Hiệp nói.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý. “70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường BĐS mới được khơi thông”, ông Hiệp nói. Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng, hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Đồng quan điểm trên, bà Nguyễn Hoài An, GĐ Cấp cao chi nhánh HN, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE lý giải: “Sự chênh lệch cung cầu, nguồn cung mới phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong khi nguồn cung phân khúc bình dân phù hợp túi tiền của người dân lại khan hiếm đã khiến giá bán căn hộ duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó, các dự án BĐS khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, giá căn hộ liên tục tăng cao là do mặt bằng BĐS liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu XD tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó. Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ tăng là nguồn cung căn hộ HN trong những năm gần đây khan hiếm; số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất ít ỏi, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng.