Giữa dịch COVID-19, DN BĐS chạy đua ‘săn’ vốn ngắn hạn từ trái phiếu

Giữa dịch, DN đua nhau huy động vốn từ trái phiếu

Theo thống kê của Cty Chứng khoán SSI, trong quý 2/2021, các doanh nghiệp phát hành 164.000 tỷ. ₫ trái phiếu, gấp 3,66 lần lượng phát hành trong quý 1/2021 và tăng 28,7% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản đứng đầu danh sách, khi phát hành 64.400 tỷ. ₫ trái phiếu, tăng tới 131% so với quý 1/2021 và tăng 28% so với quý 2/2020. Nửa đầu 2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 92.300 tỷ. ₫ trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm.

Đáng chú ý, có 1.500 tỷ. ₫ phát hành ra công chúng trong quý 2/2021 là của Tổng Cty Phát triển đô thị Kinh Bắc. Cụ thể, vào ngày 3/6, doanh nghiệp chào bán 15 triệu trái phiếu ra công chúng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Trái phiếu này kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10.8%.

Trong tháng 7, Cty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng phát hành 800 tỷ. ₫ trái phiếu với lãi suất 12%, kỳ hạn 12 tháng. Mục đích phát hành là mua lại phần vốn góp của các cổ đông Cty cổ phần Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, sở hữu lô đất ở KĐT mới Việt Hưng, Long Biên, HN. Một NV Cty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt cho biết, dù dịch COVID-19 nhưng NV vẫn đến tận nhà ký hợp đồng bán trái phiếu cho khách hàng.

Tương tự, Cty cổ phần Glexhomes cũng thu về 500 tỷ. ₫ khi phát hành 5 triệu trái phiếu trong khoảng thời gian từ 28/4 đến ngày 17/5/2021. Mục đích đợt phát hành này là để thực hiện dự án KDC An Long, xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh L.An.

Cty cổ phần BĐS Wonderland chào bán thành công 1.000 tỷ. ₫ trái phiếu, kỳ hạn 60 tháng, ngày đáo hạn 29/4/2026. Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên cố định 11%/năm; lãi suất áp dụng cho các kỳ tính lãi tiếp theo là tổng của 4,5%/năm và lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi đó.

Chênh lệch giữa lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2021.

Doanh nghiệp này sẽ sử dụng toàn bộ số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu để mua CP ưu đãi tại Cty cổ phần KD bất động sản Trường Minh và Cty cổ phần Đầu tư BĐS Đại Hưng Thịnh. Về tài sản đảm bảo, kể từ ngày phát hành, trái phiếu được bảo đảm bằng 13 triệu CP ưu đãi cổ tức thuộc sở hữu của Wonderland tại Cty Trường Minh và 17 triệu CP tại Cty Hưng Thịnh, cùng toàn bộ quyền, lợi ích liên quan đến số CP này. Trước đó, vào tháng 12/2020, Wonderland cũng đã phát hành thành công lô trái phiếu với giá trị 500 tỷ. ₫, kỳ hạn một năm, lãi suất 11%/năm.

“Đói” vốn hay phát hành để “rửa” nợ xấu?

Theo một chuyên gia tài chính, đại dịch COVID-19 khiến mọi thứ ngưng trệ nhưng hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vẫn thu về được hàng ngàn tỷ. ₫ từ trái phiếu là điều bất thường. Vị chuyên gia này nói rằng, có nhiều trường hợp doanh nghiệp phát hành không hề nhận được đồng tiền “ tươi” nào mà nó được dùng để “rửa” các khoản nợ xấu.

Cụ thể, doanh nghiệp A có khoản nợ lớn đến kỳ phải trả cho ngân hàng B. Doanh nghiệp đang bị ngân hàng thúc ép vì khoản nợ này có khả năng chuyển từ nhóm nợ đến kỳ phải trả sang nợ có khả năng mất vốn. Với những khoản nợ lớn, nếu bị chuyển nhóm nợ thì ngân hàng đối mặt với nguy cơ bị cảnh báo toàn hệ thống, NHNN tuýt còi, hạ hạn mức cấp tín dụng, khó vay trong liên ngân hàng…

Do đó, doanh nghiệp bàn với ngân hàng thuê Cty chứng khoán C vào tái cơ cấu nợ bằng việc phát hành trái phiếu có giá trị lớn hơn hoặc bằng khoản nợ xấu. Ngân hàng B chính là đơn vị mua trái phiếu của doanh nghiệp A nhưng không phải là “tiền tươi” mà được khấu trừ cho khoản nợ mà A đang nợ. Tùy vào thỏa thuận với B, hai bên chủ động đưa ra các điều kiện thanh toán gốc và lãi trên tinh thần có lợi cho cả A và B.

Sau khi “mua” xong gói trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng, B xé nhỏ và chuyển nhượng số trái phiếu này cho các khách hàng, nhà đầu tư tổ chức. Như vậy, doanh nghiệp A đã huy động được vốn dài hạn, có bảng cân đối kế toán “đẹp” và ngân hàng B sẽ tránh bị NHNN tuýt còi.

“Các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức không đủ khả năng kiểm tra và thẩm định thì hãy cảnh giác, bởi có thể mất trắng. Khi rủi ro xảy ra, nhà đầu tư chỉ được thanh toán sau khi Toà giải quyết cho các nghĩa vụ thuế, phí, các khoản nợ thế chấp của doanh nghiệp rồi mới đến trái chủ”, vị gia này nói.

Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa.

Cty Chứng khoán SSI cho rằng, chênh lệch giữa lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2021.

BĐS là ngành phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất từ đầu năm đến nay nhưng thanh khoản của thị trường BĐS có xu hướng giảm. Các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh. Các yếu tố này làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc lãi trái phiếu của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, có 29 nghìn tỷ. ₫ trái phiếu BĐS được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu BĐS được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ. ₫, chiếm 64% tổng lượng trái phiếu BĐS phát hành 6 tháng năm 2021.

“Chúng tôi lưu ý rằng việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”, Cty Chứng khoán SSI cảnh báo.