Tại sao dự án tiềm năng nhưng vẫn ế hàng?
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong vòng 1 thập kỷ qua. Do những vướng mắc về pháp lý, về thủ tục đầu tư đã khiến hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn, khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm chưa từng có. Số lượng các dự án mới ra mắt hàng quý hiện chỉ bằng một nửa, thậm chí 1/3 so với cùng kỳ các năm về trước.
Có SP ra mắt thị trường đã khó nhưng để dự án thành công, giao dịch tốt còn khó hơn nữa. Hiện nay không hiếm những dự án dù là nguồn cung cá biệt trên thị trường nhưng mở bán qua nhiều đợt vẫn vắng khách mua. Thậm chí, có những dự án được mong đợi sẽ trở thành “điểm trũng hút dòng tiền” khi mở bán nhưng lại nhanh chóng trở thành “bom xịt” khiến nhiều CĐT “đau đầu” tìm cách thoát hàng.
Theo đánh giá của các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân cả khách quan lẫn chủ quan khiến một dự án BĐS rơi vào tình trạng ế ẩm. Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân quan trọng nhất vẫn là bản thân SP đó chưa tốt. Do nhiều CĐT xem nhẹ, dễ dãi trong khâu “phát triển SP” đã khiến khi các SP ra đời không đáp ứng được về chất lượng, thẩm mỹ và hiệu năng sử dụng khách hàng mong muốn.
“Thị trường bất động sản ngày càng trưởng thành, khách hàng ngày càng đòi hỏi cao hơn với các SP BĐS. Phát triển SP đúng quyết định hơn 50% sự thành công của một dự án. Mặc dù phát triển SP có vai trò quan trọng như vậy, nhưng thực tế triển khai các CĐT thường xuyên mắc nhiều sai lầm”, bà Trần Minh Thúy, Phó Tổng GĐ Weland – một trong những đơn vị cung cấp DV phát triển BĐS hàng đầu tại VN cho biết.
5 sai lầm “cốt tử” của CĐT khi phát triển SP
Quan sát thực tế hiện nay cho thấy, hiện có 5 sai lầm phổ biến trong phát triển SP của các CĐT. Thứ nhất, SP không phù hợp với nhu cầu của khách hàng mục tiêu. VD, nhiều CĐT XD các dự án ở tỉnh nhưng lại thích phát triển các bất động sản có diện tích quá lớn nên tổng giá trị mỗi căn vượt tầm tài chính của khách hàng. Hoặc có trường hợp dự án ở vị trí trung tâm, khách hàng mục tiêu là khách hàng cao cấp để ở nhưng thiết kế dự án lại nhiều căn hộ nhỏ, không phù hợp với yêu cầu cao về không gian sống của khách hàng giàu có.
Thứ hai, nhiều CĐT thích dự án mình phải thật khác biệt từ đó XD dự án theo những những phương án thiết kế ấn tượng nhưng lại đánh đổi với diện tích thương phẩm thấp, dẫn đến hiệu quả kinh tế không cao. VD các tòa tháp có thiết kế giật cấp sẽ rất đẹp về tạo hình, nhưng diện tích sàn XD sẽ bị thu hẹp. Có những dự án nhà ở có thiết kế rất ấn tượng với concept xanh bao phủ facade, nhưng khi thực tế triển khai thì chi phí XD và vận hành rất cao, đặc biệt khi bàn giao tới khách hàng, các yếu tố vận hành phụ thuộc khá nhiều vào từng gia chủ. Mặt khác, với đặc điểm khí hậu nắng nóng của VN sẽ rất khó duy trì màu xanh như trong các thông điệp quảng cáo hay hình ảnh minh họa của dự án. Hệ quả là thực tế khác xa với kỳ vọng và lời quảng cáo sẽ ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu và công tác bán hàng của CĐT về lâu dài.
Thứ ba, có những CĐT không có sự tìm tòi, sáng tạo trong phát triển SP, khi đã có một dự án thành công thì áp nguyên mẫu thiết kế, cấu trúc đóng gói sẵn, không có sự sáng tạo. Hoặc một số đơn vị thiết kế, áp nguyên mẫu thiết kế từ CĐT này cho CĐT khác nên các SP sẽ na ná nhau, khó cạnh trạnh. Đặc biệt, thị hiếu khách hàng luôn biến đổi theo hướng khắt khe hơn, yêu cầu cao hơn nên nếu không có sự sáng tạo, tìm tòi thì SP sẽ lạc hậu, không cạnh tranh được với SP của đối thủ trên thị trường.
Thứ tư, hiện nay nhiều CĐT phát triển SP theo ý chí chủ quan. Nhiều chủ dự án vẫn xem dự án là của riêng mình, XD lên là để thỏa mãn sở thích của mình, không hướng tới nhu cầu của đa số khách hàng. Hệ quả là SP lỗi mốt lạc lõng, không phù hợp số đông như thiết kế giống cung điện Châu Âu, thác nước trong nhà, mái vòm cửa sổ nhỏ chỉ phù hợp với khí hậu ôn đới…. Các căn hộ to nhưng ít p.ngủ trong khi xu hướng của khách hàng mục tiêu lại mong muốn sự hiện đại, đề cao hiệu năng sử dụng.
Cuối cùng, nhiều CĐT không có bộ phận R&D (nghiên cứu & phát triển SP) đủ mạnh, trải nghiệm đủ sâu để có thể phản biện với đơn vị thiết kế hoặc phản biện với ý chí chủ quan nhằm tìm ra phương án phát triển SP tối ưu cho dự án. Chính vì thế các đánh giá phương án thiết kế hời hợt, không có chiều sâu, không phù hợp với thực tiễn luôn biến đổi không ngừng, làm cho SP khi tung ra thị trường sai nhu cầu, không phù hợp với đối tượng và dự án kém hiệu quả, thậm chí thất bại.
WeLand, một trong những đơn vị cung cấp DV phát triển BĐS hàng đầu tại VN.
Những sai lầm phổ biến trong phát triển SP đã tạo nên không ít các SP “lỗi” trên thị trường. Việc giao dịch kém là hệ quả tất yếu. Tuy nhiên, điều cực khó của các SP bất động sản là khi đã “biết sai nhưng không thể sửa sai”. Nhiều CĐT muốn thay đổi thiết kế SP, qui hoạch của dự án đều phải xin điều chỉnh từ các Sở ban ngành có liên quan. Thời gian phê duyệt điều chỉnh nếu nhanh hết vài tháng còn chậm có thể kéo dài đến vài năm gây ra những lãng phí, mất cơ hội không đáng có.
Để tránh tình trạng làm sai lại sửa, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm các đơn vị tư vấn phát triển SP uy tín để đồng hành ngay từ khi lập dự án. Hiện các đơn vị tư vấn phát triển dự án và phát triển SP uy tín như WeLand luôn được nhiều CĐT săn đón, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực, triển khai những dự án quy mô lớn tại nhiều thị trường từ Bắc đến Nam.
Website: https://weland.com.vn/vi/
Hotline: 0985 959 494
Email: info@weland.com.vn
www.LuxRealty.vn
