So sánh BĐS VN với TQ, N.Bản là khập khiễng

bất động sản VN ở “giai đoạn hoàng kim”

– Gần đây, một số ý kiến lo ngại bất động sản VN sẽ lặp lại kịch bản “TP ma” của TQ hay “nhà bỏ hoang” của N.Bản. Ông nghĩ sao về sự so sánh này?

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả, Bộ Tài chính: Mọi so sánh trong kinh tế đều có độ vênh nhất định. Tuy nhiên, việc áp đặt kịch bản khủng hoảng của TQ hay N.Bản vào VN thì không chỉ khập khiễng mà còn phi lý và thiếu căn cứ khoa học. Ngay ở hai nước này, nguyên nhân khủng hoảng cũng khác nhau.

bất động sản của mỗi quốc gia hình thành qua nhiều thập kỷ, dưới tác động của quy luật cung – cầu, chính sách pháp lý, cấu trúc tài chính và cả tâm lý, văn hóa. Vì vậy, đem “bóng ma” bất động sản TQ hay N.Bản ra để “hù dọa” thị trường VN là cách nhìn phi logic và thiếu biện chứng. Cách nhìn ấy bỏ qua những yếu tố then chốt như trình độ phát triển, đặc thù kinh tế – XH, hay khoảng cách giữa chính sách và kết quả thực thi.

– Sự khác biệt căn bản nào về điều kiện kinh tế – XH khiến thị trường bất động sản VN hiện nay không thể đi vào “vết xe đổ” của TQ và N.Bản, thưa ông?

Về quy mô GDP, thu nhập bình quân và trình độ đô thị hóa, VN đi sau N.Bản và TQ nhiều thập kỷ. N.Bản đã đạt tỷ lệ đô thị hóa hơn 90%, ở ngưỡng bão hòa, tức gần như toàn bộ dân số sống ở đô thị. Con số này ở TQ là khoảng 70%. Ngược lại, tỷ lệ đô thị hóa của VN mới khoảng 45%, nghĩa là còn rất nhiều dư địa.

Trong khi N.Bản chìm trong hàng thập kỷ trì trệ và suy giảm dân số, còn TQ bước vào giai đoạn tăng trưởng chững lại sau bùng nổ, thì VN lại đang trong thời kỳ tăng tốc công nghiệp hóa, đô thị hóa với cơ cấu dân số vàng. Điều này đồng nghĩa với việc cả lực cầu lẫn cơ hội phát triển nguồn cung ở nước ta đều đang mở rộng.

Nói cách khác, bất động sản VN đang ở giai đoạn hoàng kim, tương tự như bất động sản TQ cách đây hơn 10 năm hay N.Bản cách đây hơn 40 năm.

– Về khung chính sách thì sao, điều gì khiến “bản án” của các thị trường TQ, N.Bản vô hiệu với VN, thưa ông?

Về khía cạnh chính sách, người mua nhà ở VN đang hưởng lợi lớn hơn rất nhiều so với các thị trường láng giềng.

Lợi thế lớn nhất nằm ở tính chất tài sản và chi phí nắm giữ. Tại TQ, quy định giới hạn sở hữu chỉ 70 năm làm suy giảm động lực nắm giữ tài sản. Tại N.Bản, mức thuế thừa kế tới 55% đã biến nhiều căn nhà thành món nợ buộc người thừa kế phải từ bỏ. Trong khi đó, người mua nhà VN sở hữu tài sản lâu dài, có thể truyền lại cho con cháu, chưa phải chịu áp lực từ thuế căn nhà thứ hai hay thuế thừa kế.

Khung pháp lý và chính sách hiện hành rõ ràng đang tạo ra một “vùng đệm an toàn”, giảm thiểu tối đa tổng chi phí sở hữu cho người mua. Dĩ nhiên, chính sách trong tương lai sẽ có sự điều chỉnh, hoàn thiện, nhưng bài học từ các nước đi trước cho thấy, điều tiết thị trường không chỉ là ban hành quy định nào, mà quan trọng hơn cả là thời điểm và điều kiện áp dụng. Ở chu kỳ hiện nay, các quy định thông thoáng chính là cơ hội tốt để người Việt sở hữu nhà.

Năm động lực thúc đẩy tăng trưởng

– Giá trị bất động sản bền vững phải gắn liền với việc làm và dân cư. Tại VN, những động lực nào đang tạo ra nhu cầu thực cho thị trường địa ốc, thưa ông?

Nhà ở luôn là phân khúc cốt lõi và nhạy cảm nhất của thị trường bất động sản, bởi nó gắn trực tiếp với cả giá trị kinh tế lẫn bài toán an sinh XH.

Khác với những “TP ma” tại TQ được dựng lên vội vã ở nơi hoang vắng thiếu vắng bóng người và sức sống kinh tế, sức cầu nhà ở tại VN đang được nuôi dưỡng bởi sự cộng hưởng đồng thời từ thu nhập tích lũy của người dân tăng lên, làn sóng công nghiệp hóa tạo việc làm, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, cho đến việc hoàn thiện hạ tầng giao thông và quy hoạch sử dụng đất. Năm động lực nền tảng này giống như năm “động cơ đốt trong” đang đều vận hành theo chiều hướng mở rộng quy mô thị trường và nâng chuẩn chất lượng sống cho người dân.

Đặc biệt, sức sống kinh tế thực đó thể hiện rõ nét nhất tại các cực tăng trưởng lớn, như HN, TPHCM, Hải Phòng, Q.Ninh, Bắc Ninh, Đ.Nẵng hay Khánh Hòa… Chính sự hiện diện của các khu công nghiệp, du lịch, dòng vốn đầu tư và cơ hội việc làm phong phú tại những địa bàn này đã kích hoạt nhu cầu ở thực một cách tự nhiên, tạo ra sự tăng trưởng bền vững. Đó là lý do nỗi lo “nhà bỏ hoang” như ở một số nước khó có cơ sở tại VN.

– Với người trẻ VN đang cân nhắc mua nhà, ông nhìn nhận thời điểm hiện tại là cơ hội hay rủi ro? Ông có lời khuyên gì cho họ?

– Ở một số quốc gia, một bộ phận giới trẻ đang buông xuôi trước vòng xoáy áp lực học tập – việc làm – thu nhập – nhà ở – kết hôn – sinh con. May mắn là VN vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng, nên cánh cửa sở hữu nhà ở thực vẫn còn rộng mở.

Đối với người trẻ trước khi quyết định mua nhà tôi chỉ muốn lưu ý họ thứ tự ưu tiên cân nhắc. Trước hết là trả lời thấu đáo các câu hỏi mua để làm gì, mua cái gì, mua ở đâu. Tiếp theo mới là giá và phương án tài chính nào để mua.

Mua nhà không đơn thuần là mua 4 bức tường để ngủ, mà là đầu tư cho chất lượng sống và sự phát triển lâu dài của cả gia đình. Do đó, thay vì chen chúc trong các khu vực trung tâm chật chội, thiếu thốn không gian, người mua nên ưu tiên lựa chọn các đại đô thị được quy hoạch bài bản, tích hợp đồng bộ hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích phục vụ cuộc sống.

– Xin cảm ơn ông!