Vì sao thanh khoản nhà thấp tầng giảm mạnh?

Theo dữ liệu từ Savills, chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại HN giao dịch thành công trong quý I/2026, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây không chỉ là chỉ dấu phản ánh tốc độ tiêu thụ chậm lại, mà còn phản ánh sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua.

Cụ thể, toàn thị trường b.thự, liền kề hiện có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%.

Dù thanh khoản giảm mạnh nhưng mặt bằng giá không hạ nhiệt. Giá bán sơ cấp trung bình vẫn được các CĐT duy trì quanh ngưỡng 257 tr. ₫/m2, trong khi giá chuyển nhượng (trên thị trường thứ cấp) gần như đi ngang.

Báo cáo của Avison Young cũng chỉ ra phân khúc thấp tầng tại HN đang trải qua giai đoạn “nén”, khi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ các giai đoạn mở bán trước, còn người mua chuyển sang trạng thái quan sát.

Báo cáo quý I/2026 của DKRA Consulting tại thành phố.Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận cho thấy sức tiêu thụ sụt giảm trên hầu hết các phân khúc. Cụ thể, đất nền chỉ tiêu thụ khoảng 3% nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 50% so với quý IV/2025; nhà phố, b.thự giảm khoảng 44%.

Anh Hà Tuấn Hải (một nhà đầu tư tại HN) chia sẻ, thị trường nhà thấp tầng hiện giao dịch chậm hơn nhiều so với giai đoạn 2024–2025, đặc biệt là các lô đất có giá trị lớn. Những lô đất diện tích nhỏ, tổng giá khoảng 2–3 tỷ. ₫ mới có thanh khoản tốt hơn.

Anh Hải cho biết nhà đầu tư hiện nay xuống tiền rất thận trọng, thường đi khảo sát khu vực, so sánh giá nhiều nơi rồi mới quyết định, không còn tình trạng đặt cọc nhanh như giai đoạn thị trường tăng nóng. Những khu vực có thông tin làm đường, gần khu công nghiệp hoặc khu ĐTM vẫn có người tìm mua, nhưng các khu đất xa trung tâm giao dịch khó hơn.

Thị trường nhà thấp tầng hiện nay không còn phù hợp với đầu tư lướt sóng trong thời gian ngắn, mà chủ yếu là nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, mua và nắm giữ với kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.

Theo các chuyên gia, thanh khoản chậm không chỉ đến từ yếu tố giá mà còn do chi phí vốn tăng. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng dao động khoảng 12–14%/năm sau giai đoạn ưu đãi, trong khi mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8–10%/năm, khiến chi phí tài chính gia tăng đáng kể.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng kéo dài thời gian cân nhắc, ưu tiên khảo sát thực tế và đánh giá kỹ tiến độ, pháp lý trước khi xuống tiền. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt, nơi nhu cầu ở thực và khả năng tài chính dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Bà Đỗ Thu Hằng, GĐ cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills HN nhận định, sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn do nhiều bất định vĩ mô, từ định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô cho tới biến động lãi suất.

Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay BĐS từ cuối năm ngoái có thời điểm chạm 15-16%/năm đã trực tiếp gây sức ép lên thanh khoản.

Bà Hằng nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ không chỉ phản ánh một nhịp điều chỉnh thông thường, mà cho thấy thị trường đang tự sắp xếp lại theo logic mới. SP phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực CĐT trở thành yếu tố sống còn.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ PropertyGuru VN cũng đánh giá, thị trường BĐS đầu năm 2026 đang chuyển sang trạng thái ổn định và có sự chọn lọc. Giá không còn tăng nóng mà bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ. Trong khi đó, nhu cầu vẫn được duy trì nhưng thận trọng hơn, tập trung vào các SP phục vụ ở thực và các khu vực có nền tảng kinh tế rõ ràng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh mô tả cuộc đua bán hàng giai đoạn tới sẽ là “những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán”. Nhận định này phản chiếu cả thị trường nhà thấp tầng, nơi hàng sơ cấp và thứ cấp cùng cạnh tranh trong bối cảnh sức cầu chậm lại.

Những diễn biến này đặt doanh nghiệp BĐS trước bài toán sinh tồn chứ không chỉ cạnh tranh đơn thuần. Nếu tốc độ hấp thụ không đạt kỳ vọng, áp lực chi phí tài chính sẽ nhanh chóng chuyển thành rủi ro thanh khoản doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản cao và nhu cầu thực.

Nhìn rộng hơn, thị trường nhà thấp tầng đang đi qua một phép thử quan trọng. Giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính dường như đang khép lại, nhường chỗ cho chu kỳ đề cao chất lượng SP, sức khỏe tài chính và giá trị sử dụng thực.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực vẫn còn hiện hữu. Lãi suất neo cao, nguồn cung tăng mạnh, sức mua thận trọng và chi phí vốn đắt đỏ sẽ tiếp tục khiến thị trường thấp tầng đối mặt nhiều thách thức. Trong bối cảnh ấy, khả năng thích ứng, quản trị rủi ro và sức bền tài chính sẽ quyết định ai trụ lại sau cuộc thanh lọc.