Định giá đất – “Nút thắt” của thị trường BĐS?

Thị trường BĐS năm 2024 đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực sau hàng hoạt quy định mới trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KD BĐS…

Trong năm qua lãi suất ngân hàng duy trì ổn định ở mức thấp hơn trước đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS. Nhà đầu tư và những người có nhu cầu mua nhà đất ở thực đã quay trở lại thị trường.

Về các phân khúc BĐS thì hiện nay, phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng nhiều, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng.

Phân khúc BĐS thương mại VP và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng.

Tuy nhiên, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng lại gặp khó khăn, đặc biệt về mặt pháp lý. Dù đã có luật nhưng hiện thực tế tại địa phương cũng chưa có nhiều khởi sắc, nếu phân khúc BĐS này được cải thiện thì sẽ thu hút được các nhà đầu tư đóng góp chung vào sự phát triển của thị trường BĐS.

Nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường BĐS như kinh tế TG tăng trưởng chậm; giải ngân đầu tư công còn chậm, doanh nghiệp còn nhiều khó khăn như pháp lý, nghĩa vụ tài chính & chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi thiếu bên vững, một số ngành thiêu lao động…

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường BĐS phục hồi chậm; giá BĐS cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và 1 số địa phương.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, thị trường BĐS đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn trong năm qua, VN đã và đang phục hồi thị trường BĐS theo hướng bền vững hơn.

“Hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá BĐS, tính toán chi phí – hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan” – TS. Cấn Văn Lực nêu ý kiến.

Việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê BĐS so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại, TS. Cấn Văn Lực cho biết thêm.

Cũng có chung băng khoăn về bảng giá đất mới, cách tính giá đất mới có tạo nên một mặt bằng giá mới với thị trường BĐS không? Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN đánh giá, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá BĐS. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở HN, thành phố.Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá SP.

“Chúng tôi dự báo giá BĐS khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý cung có thể được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên, ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và sự phục hồi của thị trường sẽ chững lại” – ông Nguyễn Văn Đính nói.

Thị trường BĐS tăng trưởng ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả XH.