Trong văn bản mới đây, Hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) đã “tạm tính” chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của CĐT ở 4 lô đất vàng Thủ Thiêm.
Lô 3.5
Lô 3.5 có diện tích 6.446m2; giá khởi điểm 578 tỷ. ₫; bước giá 6-10 tỷ. ₫; giá trúng đấu giá 3.820 tỷ. ₫ gấp 6,6 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Cty CP Dream Republic.
Giá trúng đấu giá 3.820 tỷ. ₫ với đơn giá 592 tr. ₫/m2 đất ở là quá cao và do toà nhà chỉ cao 10 tầng và chỉ có 76 căn hộ nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 47,16 tỷ. ₫/căn; cộng với chi phí đầu tư XD bình quân khoảng 2,3 tỷ. ₫/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư của cả dự án khoảng 169 tỷ. ₫, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của CĐT thì chi phí đầu tư XD); cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (3.820 tỷ + 169 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.396 tỷ. ₫); cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của CĐT (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.098 tỷ. ₫); thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) “dự đoán” vào khoảng 6.483 tỷ. ₫ mà dự án chỉ có 76 căn hộ và 600m2 sàn thương mại (quy đổi diện tích sàn thương mại tương đương 5 căn hộ do diện tích bình quân căn hộ là 120 m2 nên quy đổi thành 81 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư KD).
Theo HoREA, Với cách “tạm tính” trên đây, có thể “dự đoán” giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 80 tỷ. ₫/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 666 tr. ₫/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại KĐT mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các CĐT dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 tr. ₫/m2.
Với “dự đoán” giá bán vào khoảng trên dưới 666 tr. ₫/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3 – 4,4 lần.
Lô 3.8
Lô 3.8 có diện tích 8.568 m2; giá khởi điểm 1.018 tỷ. ₫; bước giá 11-20 tỷ. ₫; giá trúng đấu giá 4.000 tỷ. ₫ gấp 3,9 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Cty CP Sheen Mega.
Giá trúng đấu giá 4.000 tỷ. ₫ với đơn giá 467 tr. ₫/m2 đất ở là rất cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 35,39 tỷ. ₫/căn; cộng với chi phí đầu tư XD bình quân khoảng 2,4 tỷ. ₫/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư XD của cả dự án khoảng 272 tỷ. ₫, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của CĐT); cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (4.000 tỷ + 272 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.495 tỷ. ₫); cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của CĐT (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.153 tỷ. ₫) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) “dự đoán” vào khoảng 6.920 tỷ. ₫, mà dự án chỉ có 113 căn hộ, không có sàn thương mại.
Với cách “tạm tính” trên đây, có thể “dự đoán” giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 61,2 tỷ. ₫/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 510 tr. ₫/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại KĐT mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các CĐT dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 tr. ₫/m2.
Với “dự đoán” giá bán vào khoảng trên dưới 510 tr. ₫/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5 – 3,4 lần.
Lô 3.9
Lô 3.9 có diện tích 5.009 m2; giá khởi điểm 728 tỷ. ₫; bước giá 08-10 tỷ. ₫; giá trúng đấu giá 5.026 tỷ. ₫ gấp 6,9 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Cty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Bình Minh.
Giá trúng đấu giá 5.026 tỷ. ₫ với đơn giá 1,03 tỷ đồng/m2 đất ở là quá cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 46,53 tỷ. ₫/căn; cộngvới chi phí đầu tư XD bình quân khoảng 2 tỷ. ₫/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư XD của cả dự án khoảng 218 tỷ. ₫, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của CĐT); cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (5.026 tỷ + 218 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.835 tỷ. ₫); cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của CĐT (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.415 tỷ. ₫) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) “dự đoán” vào khoảng 8.494 tỷ. ₫, mà dự án chỉ có 101 căn hộ và 800 m2 sàn thương mại (quy đổi diện tích sàn thương mại tương đương 7 căn hộ do diện tích bình quân căn hộ là 120 m2 nên quy đổi thành 108 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư KD).
Với cách “tạm tính” trên đây, có thể “dự đoán” giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 78,6 tỷ. ₫/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 640 tr. ₫/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại KĐT mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các CĐT dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 tr. ₫/m2.
Với “dự đoán” giá bán vào khoảng trên dưới 640 tr. ₫/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,2 – 4,3 lần.
Lô 3.12
Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2; giá khởi điểm 2.942 tỷ. ₫; là lô có diện tích lớn nhất; hệ số sử dụng đất cao nhất cao nhất lên đến 8.95; cao tầng nhất (29 tầng); nhiều căn hộ nhất (570 căn); có giá khởi điểm cao nhất; bước giá 30-50 tỷ. ₫ lớn nhất trong 04 lô đấu giá; giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 24.500 tỷ. ₫ gấp 8,3 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Cty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh).
Giá trúng đấu giá 24.500 tỷ. ₫ với đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở là quá cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 40,8 tỷ. ₫/căn; cộng (+) với chi phí đầu tư XD bình quân khoảng 2,1 tỷ. ₫/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư XD của cả dự án khoảng 1.288 tỷ. ₫, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của CĐT); cộng (+) với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (24.500 tỷ + 1.288 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 9.025 tỷ. ₫); cộng (+) với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của CĐT (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 6.962 tỷ. ₫) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) “dự đoán” vào khoảng 41.775 tỷ. ₫, mà dự án chỉ có 570 căn hộ và 3.600 m2 sàn thương mại (quy đổi diện tích sàn thương mại tương đương 30 căn hộ do diện tích bình quân căn hộ là 120 m2 nên quy đổi thành 600 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư KD).
Với cách “tạm tính” trên đây, có thể “dự đoán” giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 69,6 tỷ. ₫/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 580 tr. ₫/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại KĐT mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các CĐT dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 tr. ₫/m2.
Với “dự đoán” giá bán vào khoảng trên dưới 580 tr. ₫/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 – 3,8 lần.
www.LuxRealty.vn
